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李湛:未来房地产市场将分化一二线成交复苏三四线进入拐点

来源:未知 作者:十三水技巧 人气: 发布时间:2019-04-30
摘要:从近期走势看,随着经济预期的边际向好,贸易摩擦的解决,以及需求端购房资金的持续修复,房地产市场正在筑底向好,一二线城市带头先回暖。目前一二线城市与三四线城市,在周期上呈现错位状态:一二线年的低谷期后正在边际改善,处于触底回升阶段;三四线城

  从近期走势看,随着经济预期的边际向好,贸易摩擦的解决,以及需求端购房资金的持续修复,房地产市场正在筑底向好,一二线城市带头先回暖。目前一二线城市与三四线城市,在周期上呈现错位状态:一二线年的低谷期后正在边际改善,处于触底回升阶段;三四线城市因棚改货币化收缩,从2017~2018年的高位逐渐进入增速回落区间

  从价格指标看,随着交易量的回暖,全国房价也出现抬头,一、二、三线城市二手住宅销售价格环比微涨,其中二线城市涨幅最大。我们首选统计局公布的二手房价指标作为房价走势的参考。3月,4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比2月扩大0.2个百分点。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨1.2%,由负转正,涨幅比2月扩大1.4个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点

  此外,政策在促进国家城镇化建设以及城市群发展方面,给予较多的政策支持,这有利于房地产市场的健康发展。京津冀协同发展上升为国家战略、《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台、“将长三角区域一体化发展上升为国家战略”、“支持成渝城市群高质量发展”以及近期发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》等一系列政策,推进城市群发展,促进农业人口落户城市,对房地产市场的筑底形成政策支撑

  房产市场和地产市场未来会呈现格局分化的趋势。市场发展的逻辑从增量转为存量,我们城镇化阶段已经从快速阶段进入一个速度放缓阶段,房地产调控政策也显示了这一逻辑。不同于以往全面刺激城镇化,《2019年新型城镇化建设重点任务》首提“收缩型城市”,并强调收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中

  收缩型城市的概念在我国是首次提出,但在上世纪80年代很多发达国家都出现了这一现象,比如美国五大湖、德国鲁尔、法国洛林等地。收缩型城市的出现,是城市发展规律的结果,从我国人口增长趋势和城镇化的发展规律看,城市规模全面扩大的时代已过去,未来随着人口增量下滑,大型城市虹吸人口,必定出现收缩型城市,尤其是资源开采型城市、地理条件差的城市以及人口流出型城市容易出现收缩

  未来的房产市场和地产市场必然是结构分化的市场,不同等级城市的市场将分化,一二线城市成交量复苏,价格可能稳企,三四线城市可能逐渐进入市场拐点。近两年三四线城市楼市火爆,几乎透支了棚改货币化带来的红利,房价累计涨幅较大,“去库存”目标完成较好,政策面的支持力度渐弱,棚改货币化进入尾声阶段,未来市场将进入衰退期

  房企股票方面,今年地产股估值情况紧跟政策面走。今年房地产行业处于筑底阶段,一二线城市与三四线城市走势分化。今年部分地区陆续放松调控,房贷利率也于开始回调,住房需求在缓慢释放。虽然行业处于下行周期,但我国城镇化空间尚有,地产行业净利润率处于所有行业中上水平;大部分上市房企经营情况较好,尤其是龙头、次龙头房企,地产股板块基本面较好

  一线城市写字楼仍有升值空间,租金表现相对较好。我国的房地产市场从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此,尤其是一线城市核心位置的房产资源是稀缺的,这些存量资产本身就有巨大价值。不仅房产具有升值价值,也长期看好未来一二线城市存量物业租金的表现,北上广深的写字楼平均租金长期看有上涨空间



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责任编辑:十三水技巧
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