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时局时局 下跌的投资、减速的销售 楼市将要发生什么

来源:未知 作者:十三水技巧 人气: 发布时间:2019-01-24
摘要:历史总是惊人的相似。10年前的2008年,一场金融危机让中国楼市迅速进入寒冬;10年后的今天,国内外经济面临严峻考验,房地产市场再次迎来下行周期 11月14日,国家统计局发布的最新数据显示,1~10月,房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积、销售面积和销

  历史总是惊人的相似。10年前的2008年,一场金融危机让中国楼市迅速进入寒冬;10年后的今天,国内外经济面临严峻考验,房地产市场再次迎来下行周期

  11月14日,国家统计局发布的最新数据显示,1~10月,房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积、销售面积和销售额、房企到位资金等多项指标增速全面回落。其中,10月份商品房销售面积、金额环比降幅达15%以上

  与以往不同的是,这次不再有央行的“大水漫灌”。据央行数据,10月新增人民币贷款6970亿元,环比腰斩;社会融资规模增量环比更是骤降近70%,创2016年7月来新低

  二手房交易往往能更早地反映市场冷暖。据国家统计局数据,10月份4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,其中,北京、上海和广州二手房价格均环比下降0.2%,深圳则下降了0.6%

  多家机构预测,房地产市场明年可能全面降温。标准普尔认为,明年房价可能下跌高达5%;中金公司预计,明年新建住宅销售可能下滑10%;银河—联昌证券则预计明年房地产市场销量和价格会下降10%

  房地产开发投资数据最能体现房企对楼市的预期。这一增速已持续3个月下滑,信号非常明显

  国家统计局数据显示,今年前10个月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速回落0.2个百分点。10月当月,该数据同比增长7.7%,为年内最低

  分区域看,前10个月东部地区房地产开发投资增速回落0.2个百分点;中部地区投资增速回落1.3个百分点;东北地区投资增速回落0.9个百分点;西部地区投资增速提高0.9个百分点

  根据国家统计局数据,今年前10个月,房企土地购置面积同比增长15.3%,增速比1~9月份回落0.4个百分点;土地成交价款11695亿元,同比增长20.6%,增速回落2.1个百分点。土地成交价款增速回落幅度远大于面积增速,可以看出地价已出现实质性下降

  楼市下行的一个最直接信号是,房地产销售增速继9月份出现拐点以后,10月份下滑幅度进一步增大

  销售面积指标是一个重要的先行指标。1~10月份,商品房销售面积同比增长2.2%,增速比1~9月份回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点

  区域分化特征明显,尤其东部和东北地区销售面积出现实质下跌。1~10月份,东部地区商品房销售面积同比下降4.7%,降幅比1~9月份扩大0.4个百分点;销售额同比增长5.4%,增速回落0.6个百分点。东北地区商品房销售面积6409万平方米,下降4.7%,降幅扩大1.2个百分点;销售额4688亿元,增长7.2%,增速回落2.5个百分点

  受全国房地产市场销售增速下滑影响,企业利用外资、销售定金及预收款、个人按揭贷均受到影响,房企资金面更加收紧

  从资金指标看,今年前10个月,房地产开发企业到位资金13.56万亿元,同比增长7.7%,增速比1~9月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款下降5.2%;利用外资下降35.6%,自筹资金增长10.8%,定金及预收款增长16.3%,个人按揭贷款下降0.9%

  整个资金面都处于偏紧的氛围中。根据央行公布的10月金融数据,10月人民币贷款增加6970亿元,创下自去年10月来新低,较9月数值更是几乎折半

  值得注意的是,出于快速回笼资金考虑,大部分房企加快开工节奏,但或出于开发资金匮乏或出于谨慎考虑,10月新开工面积增速明显放缓,且房屋竣工面积持续下降。数据可见,1~10月份,房企房屋施工面积同比增长4.3%,增速比1~9月份提高0.4个百分点;房屋新开工面积同比增长16.3%,增速回落0.1个百分点;房屋竣工面积同比下降12.5%,降幅扩大1.1个百分点

  按照住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌“住房市场运动规律好比舞龙”的说法,“现在龙头(一线城市)已经往下走了,作为龙尾的三四线城市可能还需要一段时间才往下走。比较领先的指标要看一线城市北京、上海的情况,主要是销售,销售是最先行的指标。首先是量上的变化,其次才是价格的变化,销售的变化带动投资的变化。”

  数据显示,全国商品房成交均价继9月份后再度回落,由9月的8751元/平方米降至10月份的8535元/平方米,相比今年房价最高点已经回落了4%

  从国家统计局发布的10月份全国70城房价数据看,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅价格环比下降,其中,北京、上海和广州二手房价格均环比下降0.2%,深圳下降0.6%

  31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅较9月份分别回落0.1和0.5个百分点

  35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比9月份扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比9月份回落0.3个百分点

  从房价环比下跌来看,深圳、三亚、温州和厦门新建住宅房价出现环比下跌,跌幅分别为0.5%、0.1%、0.1%、0.1%。从二手房市场看,厦门、深圳、广州、海口、三亚、北京、天津、石家庄、丹东、温州、泉州等地二手房价环比下跌,其中厦门跌幅达0.9%,比9月份增加了0.6个百分点

  多位市场人士均认为,三四线中小城市房价已经飙升至高位,进一步刺激的空间有限,调控政策易紧难松

  顾云昌认为,从房地产市场销售情况看,2018年是个小年,到年底商品房交易量增长速度可能是零或者是零以下。2019年是个更小的小年,情况不会更好。北京、上海的交易量明显下降,这就是下行的标志

  中金公司分析师梁红指出,中国房地产市场在2015~2018年经历了比以往长一倍的上行周期:一方面是受前期在通胀周期的回暖支撑,另一方面过去几年受棚改政策提振,甚至一定程度上“透支”了三四线城市的地产需求。这次房地产上行周期期间,需求侧政策一再收紧,房地产开发商的融资和现金流持续受监管政策和地方政府的“挤压”——随着周期走弱,通缩压力初显,而需求端的政策保持紧缩态势,房地产市场可能将经历一个历时较久、幅度较深的下行周期

  “购房者观望情绪浓厚,不少城市房价出现松动,尤其是三四线城市和一二线城市的郊区盘。”中金公司预计,明年将是中国房地产市场的“衰退年”,销售大概率将出现五年来首次同比下跌,预计新建住宅销售可能下滑10%

  国际评级机构标准普尔认为,明年房价可能下跌高达5%;部分开发商可能会受到行业滑坡拖累,面临“多年来最不利”的融资形势。银河—联昌证券则预计明年房地产市场销量和价格会下降10%

  中国社科院世经政所研究员张明指出,房价下行可能导致部分高杠杆购房家庭面临违约境地,也可能使商业银行面临资产端信贷质量下滑压力。而房地产投资增速逐步下滑,将与基建投资增速下滑相互叠加,使得经济增速显著下降

  但此轮房地产市场下滑,在多位业内人士看来,仍然是周期性的,长期看房地产业对经济的拉动作用仍不可替代

  经济学家陈淮指出,未来三年左右的时间是全面小康社会的决战决胜期;2020年到2035年是建成基本现代化期;2035年到2050年是中国成为现代化的强国期。在中长期战略(三到五年)发展过程中,房地产业还将是国民经济不可动摇的支柱产业



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责任编辑:十三水技巧

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